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芜湖楼市库存压顶:万科恒大等不惜“贴身肉搏”

分享到微信2015-06-04 08:39 | 评论 | 分享到: 作者:来源:一财网

  “全新楼王,均价3688元/平方米,八大成熟体系。”“总价45万起,存3000减2万,为你定制美好生活。”

  楼盘促销广告在位于安徽省东南部的这个三线城市随处可见。这里是素有“江东名邑”、“吴楚名区”之称的芜湖。

  2007年一线城市房价纷纷下跌,楼市步入调整期。在政策优惠、新型城镇化建设等利好因素下,大量房企纷纷挤入芜湖这个常住人口只有100多万的市场。

  2015年5月底,《第一财经日报》记者实地探访芜湖,发现房地产市场严重供过于求。当地的大巴车、市场步行街,甚至出租车都被楼盘广告霸占。出门打车,你只需要报出楼盘名称,出租车师傅可以很快分辨出具体位置。

  一线房企深陷

  5月21日下午,临近下班时间,《第一财经日报》记者在位于芜湖市政府旁边的“兆通 大观花园”小区注意到,10分钟内从该小区门口仅走出6个人和3辆私家车。记者观察发现,该小区的入住率不超过50%。据当地人介绍,这是这个片区人气最旺的小区之一。

  沿着芜湖河清路向南走,另外一个楼盘甚至连门卫都没有。在本报记者步行的半个小时内,仅有一辆出租车路过。

  “如果你晚上要在这里打车,你一定要喊上帝保佑。”当地一位出租车司机告诉记者,“这里晚上基本没有人。”

  晚上8点,记者注意到这里的楼盘亮灯率不足30%,外面几乎没有人,周围一片安静。

  “围绕芜湖市政府四周的楼盘均出现大面积滞销,政府之前希望做一个政务区,但是并没有多少人过去买房。”业内人士肖华(化名)告诉记者。

  房产商几乎是“贴身肉搏”,竞争异常激烈。即便是下调销售价格,新盘依旧面临卖不动的窘境。深陷其中的不乏万科(000002.SZ)、恒大地产(03333.HK)、世茂房地产(00813.HK)、碧桂园(02007.HK)等知名开发商。

  万科集团开发的“万科城”项目就出现了滞销,当地房产信息网站芜湖365网上房地产显示,去年以来共计开盘158套房源,成交38套,去化率为24%。

  “这个万科城是万科旗下项目销售业绩非常差的一个项目,即使这样,在这个片区万科城的销售也还不错。”当地业内知情人士告诉记者。当地出租车司机也告诉记者,在这个比较凄冷的区域,万科城属于人气稍旺的楼盘。

  而恒大地产开发的“恒大华府”也不尽如人意。

  芜湖365网上房地产显示,恒大进入当地累计开盘的15栋项目有4栋一套都没有卖出去,而去年以来开盘的90套,仅成交了22套。

  多位当地业内人士向记者表示,恒大华府由于精装修并不适合当地需求,当地人都不喜欢精装修房。

  竞争白热化

  搜房网数据显示,芜湖主城的四个区(镜湖区、戈江区、开发区、鸠江区)聚集着119个待售楼盘。

  库存居高不下让营销人员的压力很大。“晚上十点我家门口还有绿地项目的销售人员给我发传单,他们挨家挨户发展客户不放走一点资源。”当地居民告诉记者。

  压力最大的时候,这里的楼盘营销总整晚睡不着,天天加班。“去年底为了冲业绩,我们拼命在卖房子,好在我们熬过了最艰难的时间。”某楼盘营销负责人告诉记者。

  官方数据显示,芜湖的住宅去化周期在16个月左右,这个数据被当地业内解读为非常不健康。“我们预测大概有18个月,而如果是在鸠江区,这个区划周期可能就是好几年了。”业内知情人士指出。

  即便是位于城中心的楼盘压力也不小。某楼盘的销售对外报价是7500元/平方米,但记者走进楼盘才发现,还有各种优惠活动。

  “之前我们五一节有促销活动,现在您还可以参加这个活动,我们做商业贷款可以每平方米直接减少700元,这样差不多是6500元/平方米。”该楼盘销售顾问还告诉记者,芜湖除了市中心房子卖得好一些,郊区的人气都很低,但是即使在市中心,很多房子也没有人住。他解释道,因为“很多芜湖人都在北京、上海打拼,他们买了房子为了以后养老。”

  世茂房地产在芜湖的世茂滨江一期的均价为8000元/平方米,二期的均价为7500元/平方米。“芜湖的同质化产品太多,沿长江的江景楼盘就有15个,竞争太大。”世茂房地产芜湖营销部经理鲍峰向记者坦言。

  有知情人士告诉记者,苏宁置业甚至已经将其部分土地退还给政府。

  无序扩张?

  “2007年芜湖住宅市场均价7000元/平方米,今年的均价是5300元/平方米。”绿地集团安徽房地产事业部皖江区域公司总经理姚小刚告诉记者,“这个城市住宅价格下降有两个因素,一个是城市中心的房价在回落,还有一个原因是芜湖的区划面积还在扩大,郊区房价拉低了整个芜湖的均价。”

  克而瑞数据显示,2014年芜湖商品房成交面积同比下降92.57%,其商品房成交套数同比下降93.08%,成交金额同比下降92.48%。

  “2007年~2010年政府土地释放过多,这期间很多大型房企也加入到芜湖市场,竞争一下子变得很激烈。”姚小刚认为。

  鲍峰指出,之前政府拆迁棚户区的时候给拆迁户都提供了安置房,大量安置房的出现也冲击了商品房市场,这些刚需完全没有释放。

  为促进商品房市场发展,2012年初,芜湖政府出台新政,对购房者给予现金补贴。

  同时,从去年开始整个芜湖的土地就实行了限量供应,而芜湖市本科及以上学历高校毕业生或具有技师级以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才,其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额。

  此外,芜湖市政府今年5月出台《关于贯彻落实国家促进房地产市场健康发展政策的若干意见》,要求金融部门要落实首套普通住宅首付款比例30%和利率下限7折优惠政策,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,金融部门要执行首套房贷款政策。全面执行二套房首付比例下调至40%金融政策。

  “市场也有前景,未来芜湖房地产市场会渐渐走出低谷,今年高铁也将通车,芜湖交通也将更加便利,这个城市值得期待。”姚小刚表示。

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